Wstęp
Zakup nieruchomości w Turcji stał się popularnym wyborem dla wielu obcokrajowców, szczególnie tych z Europy i Bliskiego Wschodu, którzy szukają inwestycji na rynku nieruchomości. Turcja, oferująca wspaniałe lokalizacje, korzystne ceny oraz rozwiniętą infrastrukturę, wydaje się idealnym miejscem do inwestycji. Niemniej jednak, proces zakupu nieruchomości w tym kraju bywa skomplikowany, a popełnianie błędów przez obcokrajowców może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych. Jako prawniczka, która specjalizuje się w doradztwie dla obcokrajowców inwestujących w nieruchomości w Turcji, chciałabym podzielić się najczęstszymi pułapkami, które mogą napotkać osoby decydujące się na zakup nieruchomości w tym kraju.
Brak dokładnego sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości
Jednym z najczęściej popełnianych błędów przez obcokrajowców jest nieprzeprowadzenie dokładnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości przed dokonaniem zakupu. W Turcji nieruchomości mogą mieć różnorodne obciążenia prawne, w tym hipoteki, długi czy spory sądowe. Często zdarza się, że nieruchomość posiada obciążenia, o których kupujący nie jest świadomy. Ważne jest również, aby sprawdzić, czy sprzedawca ma prawo do jej sprzedaży oraz, czy nieruchomość spełnia wszystkie wymogi formalne, w tym posiadanie stosownych pozwoleń na budowę i użytkowanie.
Podstawy prawne:
Zgodnie z tureckim kodeksem cywilnym (Türk Medeni Kanunu) oraz ustawą o nieruchomościach (Emlak Kanunu), każda nieruchomość, która jest przedmiotem transakcji, powinna być sprawdzona pod kątem jej statusu prawnego, a wszelkie obciążenia muszą być ujawnione w odpowiednich rejestrach.Przykład: Kupująca, która nabyła nieruchomość w Izmirze, nie sprawdziła, że była ona obciążona hipoteką z powodu niespłaconego kredytu sprzedawcy. Po zakupie, bank domagał się spłaty kredytu, co skutkowało dodatkowymi kosztami i koniecznością dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.
Zignorowanie procedur administracyjnych
W Turcji proces zakupu nieruchomości przez obcokrajowców wymaga spełnienia określonych wymogów administracyjnych. Na przykład, przed finalizowaniem transakcji konieczne jest uzyskanie pozwolenia wojskowego, które jest wymagane w przypadku nieruchomości znajdujących się w pobliżu stref wojskowych. Należy także pamiętać o konieczności uzyskania numeru identyfikacji podatkowej, co jest kluczowym etapem w procesie zakupu.
Podstawy prawne:
Zgodnie z ustawą o cudzoziemcach i międzynarodowej ochronie (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu) oraz rozporządzeniem o obrocie nieruchomościami przez obcokrajowców, nieruchomości w strefach wojskowych i strategicznych wymagają specjalnego pozwolenia. Ponadto, obcokrajowcy muszą uzyskać zgodę wojskową (askeri izin) przed zakupem takich nieruchomości.Przykład: Jedna z klientek zakupiła działkę w pobliżu strefy wojskowej, nie zdając sobie sprawy z wymogu uzyskania pozwolenia wojskowego. Po dokonaniu transakcji, procedura uzyskania zgody trwała ponad sześć miesięcy, opóźniając plany budowlane i prowadząc do dodatkowych kosztów związanych z opóźnieniem.
Niedokładne zrozumienie systemu podatkowego i dodatkowych kosztów
Wielu obcokrajowców nie zdaje sobie sprawy z pełnego zakresu opłat związanych z zakupem nieruchomości w Turcji. Oprócz ceny samej nieruchomości, wiążą się z tym różnorodne koszty, takie jak podatek od zakupu nieruchomości, koszty notarialne, opłaty sądowe czy prowizje pośredników. Niedoszacowanie tych kosztów może prowadzić do problemów finansowych, zwłaszcza jeśli nie uwzględnimy wszystkich wydatków w budżecie.
Podstawy prawne:
Zgodnie z turecką ustawą o podatku od wartości nieruchomości (Emlak Vergisi Kanunu) oraz ustawą o podatku od przeniesienia własności nieruchomości (Tapu Harcı Kanunu), przy zakupie nieruchomości należy opłacić podatek od transakcji, który wynosi zazwyczaj 4% wartości nieruchomości. Dodatkowo, obowiązkowe są opłaty notarialne oraz sądowe.Przykład: Klientka nie uwzględniła w budżecie dodatkowych kosztów związanych z podatkiem od zakupu nieruchomości, który wyniósł 4% wartości transakcji. To zmusiło ją do zaciągnięcia kredytu na pokrycie różnicy, co wiązało się z dodatkowymi odsetkami.
Podpisanie umowy bez konsultacji z prawnikiem
Bardzo ważnym krokiem, który jest często pomijany przez obcokrajowców, jest konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w tureckim prawie nieruchomości. Umowy dotyczące zakupu nieruchomości w Turcji często zawierają złożone zapisy, które mogą być niekorzystne dla kupującego, jeśli nie zostaną dokładnie przestudiowane. Pomoc prawnika jest niezbędna, aby uniknąć późniejszych problemów.
Podstawy prawne:
Zgodnie z tureckim kodeksem cywilnym (Türk Medeni Kanunu), wszystkie umowy dotyczące nieruchomości, szczególnie te, które angażują obcokrajowców, muszą być zgodne z prawem tureckim, a strony umowy powinny mieć świadomość wszystkich warunków i zobowiązań.Przykład:
Jedna z klientek podpisała umowę z deweloperem, w której zapisano, że deweloper zobowiązuje się do wykonania pewnych prac budowlanych, ale bez określenia dokładnej daty zakończenia. Deweloper opóźniał realizację, a klientka nie mogła skutecznie domagać się odszkodowania, ponieważ umowa nie zawierała odpowiednich zapisów.
Kwestie związane z uzyskaniem pozwolenia na pobyt
Jednym z często popełnianych błędów jest przekonanie, że posiadanie nieruchomości w Turcji automatycznie uprawnia do uzyskania pozwolenia na pobyt. W rzeczywistości, w niektórych dzielnicach i miastach Turcji istnieją ograniczenia związane z wydawaniem pozwoleń na pobyt, niezależnie od tego, czy osoba jest właścicielem nieruchomości. Nawet jeśli nieruchomość jest zarejestrowana na Twoje nazwisko, może się okazać, że ze względu na politykę lokalnych władz lub przepisy, uzyskanie pozwolenia na pobyt nie będzie możliwe.
Podstawy prawne:
Zgodnie z ustawą o cudzoziemcach i międzynarodowej ochronie, pozwolenie na pobyt może być wydane tylko po spełnieniu odpowiednich kryteriów, a niektóre regiony Turcji mogą mieć ograniczenia w tym zakresie.Przykład: Klientka, która zakupiła nieruchomość w popularnym regionie turystycznym, po kilku miesiącach zorientowała się, że nie może uzyskać pozwolenia na pobyt, ponieważ w tej dzielnicy lokalne władze wprowadziły zakaz wydawania pozwoleń na pobyt obcokrajowcom, którzy nabyli nieruchomość po pewnym terminie.
Comments