Najczęstsze pułapki w tureckich umowach najmu i kupna nieruchomości – praktyczny poradnik dla Polaków mieszkających w Turcji
- Joanna Kuruçaylıoğlu
- 7 gru 2025
- 4 minut(y) czytania
Rynek nieruchomości w Turcji jest dynamiczny, atrakcyjny i… pełen pułapek.Dotyczy to zarówno wynajmu mieszkań, jak i zakupu lokali czy apartamentów.Polacy mieszkający w Turcji codziennie mierzą się z problemami, o których w Polsce niewiele osób miałoby okazję usłyszeć: brak umowy, nieuczciwi pośrednicy, nielegalne podwyżki czynszu, odmowa zwrotu depozytu, a nawet sytuacje, w których właściciel nie ma prawa wynająć danej nieruchomości.
To właśnie dlatego umowy dotyczące nieruchomości w Turcji wymagają szczególnej ostrożności oraz analizy prawnej przed podpisaniem.W tym artykule omawiam najczęstsze pułapki, z którymi spotykają się Polacy — oraz tłumaczę, jak chronić swoje prawa i jak postępować w razie problemów.
1. Wynajem bez umowy – w Turcji wciąż bardzo częste
W wielu tureckich miastach, zwłaszcza turystycznych (Antalya, Alanya, Bodrum, Izmir, Stambuł), nadal popularne jest wynajmowanie mieszkań… bez pisemnej umowy.
Właściciel mówi „hallederiz” („załatwimy”), bierze depozyt i miesięczny czynsz, a najemca zostaje w miejscu praktycznie bez żadnych praw.
Ryzyka:
właściciel może w dowolnej chwili zażądać wyprowadzki,
nie masz prawa do meldunku (adres kaydı),
brak dowodu wpłaty depozytu,
brak prawa do skarżenia podwyżek czynszu,
brak ochrony w razie wad ukrytych w mieszkaniu.
Jak się bronić?
Zawsze nalegaj na pisemną umowę najmu – kira sözleşmesi. Na życzenie można również sporządzić ją u notariusza, co daje dodatkową ochronę.W umowie powinny znaleźć się:
dane właściciela zgodne z tapu (księgą wieczystą),
numer nieruchomości (ada, parsel, bağımsız bölüm),
wysokość czynszu i zasady jego wzrostu,
zasady zwrotu depozytu,
protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.
2. Właściciel nie oddaje depozytu (kaucji)
To jeden z najczęstszych problemów Polaków w Turcji.
Właściciel potrafi zatrzymać depozyt, twierdząc że:
„trzeba pomalować ściany”,
„trzeba naprawić coś po poprzednim najemcy”,
„zostawiłeś rysy na meblach”,
„miałem koszty administracyjne”.
Często depozyt traktowany jest przez właściciela jako „premia” za wynajem.Co mówi prawo? Zgodnie z tureckim Kodeksem Zobowiązań (TBK):
depozyt musi być złożony na koncie bankowym z blokadą (teminat hesabı),
nie może być trzymany w gotówce,
właściciel może go zatrzymać tylko przy realnym uszkodzeniu, nie przy normalnym zużyciu.
Jak się bronić?
żądaj protokołu zdawczo-odbiorczego,rób zdjęcia całego mieszkania,nie oddawaj kluczy bez pisemnego potwierdzenia przekazania lokalu,w razie problemów wysyłamy ihtarname (pisemne wezwanie) i kierujemy sprawę dalej.3. Nielegalne podwyżki czynszu – problem w całej Turcji
W ostatnich latach Turcja wprowadziła limity wzrostu czynszów (najpierw 25%, później kolejne regulacje).
Mimo to właściciele często:
żądają podwyżek 2–4 razy wyższych,
grożą wypowiedzeniem umowy,
próbują „oszukać” najemców nieznających prawa.
Co musisz wiedzieć? Jeśli masz UMOWĘ, właściciel nie może żądać dowolnej podwyżki.Każda podwyżka musi być zgodna z:
ustawowym limitem,
odpowiednią indeksacją (np. TÜFE – inflacja),
zapisami umowy.
W Turcji najemcy mają realne narzędzia obrony przed nielegalnymi podwyżkami.
4. Ukryte opłaty – „aidat”, media, parking, sprzątanie
W wielu kompleksach obowiązuje tzw. aidat – opłata administracyjna.
Często Polacy są zaskoczeni, gdy:
aidat jest wyższy niż czynsz,
dochodzą dodatkowe opłaty (basen, siłownia, parking),
właściciel nie informuje o kosztach przed podpisaniem umowy.
Jak się zabezpieczyć?
w umowie trzeba jasno wpisać wysokość aidat oraz sposób rozliczania,
poprosić administrację o oficjalny cennik,
upewnić się, czy opłaty są w TRY czy w EUR/USD.
5. Brak zgody właściciela na meldunek (adres kaydı)
To bardzo częsty problem. Najemca potrzebuje adres kaydı, aby:
legalnie mieszkać,
korzystać z usług publicznych,
wysłać dzieci do szkoły,
ubiegać się o ikamet (pobyt).
Czasami właściciel:
odmawia podpisania zgody,
twierdzi, że „nie ma czasu”,
nie chce ujawniać swoich danych.
Jak się bronić?
w umowie trzeba wpisać, że właściciel wyraża zgodę na adres kaydı,
jeżeli odmawia później, można kierować sprawę do organów lokalnych,
zawsze wymagać kopii tapu właściciela.
6. Fałszywe pośrednictwo i oszustwa – szczególnie w Antalyi i Stambule
W Turcji NIE KAŻDY pośrednik jest licencjonowany.W wielu regionach działają osoby, które:
pobierają prowizję bez żadnych uprawnień,
znikają po podpisaniu umowy,
nie przekazują dokumentów właściciela,
pośredniczą w nieruchomościach, których… nie ma prawa wynajmować.
Jak się zabezpieczyć?
sprawdzić licencję pośrednika,
żądać dokumentów właściciela,
nigdy nie wpłacać pieniędzy przed podpisaniem prawidłowej umowy,
rozważyć podpisanie umowy przy udziale adwokata lub notariusza.
7. Pułapki przy zakupie nieruchomości w Turcji
Zakup mieszkania to jeszcze większe ryzyko niż najem.
Najczęstsze problemy:
ukryte hipoteki na nieruchomości,
brak zgód administracyjnych (iskan),
sprzedawca nie jest prawnym właścicielem,
kupujący nie zna procedur w Tapu Müdürlüğü,
niekorzystne kursy walutowe przy płatności,
oszustwa przy projektach developerskich.
Jak kupować bezpiecznie?
sprawdzić tapu w systemie TAKBİS,
upewnić się, że nieruchomość ma iskan,
przeanalizować umowę w świetle TBK i TTK,
negocjować harmonogram płatności i zabezpieczenia,
a najlepiej: skorzystać z reprezentacji adwokata na każdym etapie transakcji.
Podsumowanie
Turecki rynek nieruchomości otwiera ogromne możliwości, ale też niesie realne ryzyko.Wynajem bez umowy, nieoddawane depozyty, ukryte opłaty, nielegalne podwyżki czynszu, problemy z meldunkiem czy fałszywe pośrednictwo – to kwestie, z którymi Polacy w Turcji spotykają się codziennie.
Każdorazowa umowa najmu lub zakupu w Turcji powinna być przeanalizowana prawnie.Różnice kulturowe i systemowe sprawiają, że polski najemca lub kupujący może łatwo stać się ofiarą nieuczciwych praktyk.
Potrzebujesz wsparcia?
Jeśli:
wynajmujesz mieszkanie w Turcji i masz problem z właścicielem,
planujesz zakup nieruchomości,
chcesz sprawdzić umowę,
potrzebujesz analizy prawnej lub reprezentacji,
zapraszam do kontaktu.Jako adwokat specjalizuję się w prawie tureckim i pomagam Polakom bezpiecznie funkcjonować na rynku nieruchomości.
#TurcjaNieruchomości #NajemWTurcji #KupnoNieruchomościTurcja #PrawoTureckie #PolacyWTurcji #RynekNieruchomościTurcja #UmowyNajmu #ZakupMieszkaniaTurcja #DepozytTurcja #Aidat #ProblemyNajmu #BezpieczeństwoTransakcji #PrawoMieszkanioweTurcja #Tapu #Iskan #Antalya #Stambuł #PoradnikPrawny #AdwokatTurcja #OchronaNajemcy #OszustwaNieruchomości #PośrednictwoNieruchomości #UmowyWTurcji #LegalAdvice #ExpatsInTurkey #PolacyZaGranica #TurkishRealEstate #RentInTurkey #PropertyInTurkey
Komentarze