Czy cudzoziemiec może wynajmować mieszkanie turystom przez Airbnb w Turcji? Nowe przepisy, obowiązki i ryzyka prawne – poradnik prawnika

W ostatnich latach coraz więcej Polaków decyduje się na zakup nieruchomości w Turcji, zarówno w celach mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się rejony turystyczne takie jak Antalya, Alanya, Bodrum czy Stambuł. Wraz z rosnącą popularnością platform typu Airbnb pojawia się pytanie: czy cudzoziemiec może legalnie wynajmować swoje mieszkanie turystom na krótki okres?

Odpowiedź brzmi: tak, ale pod rygorem spełnienia surowych wymogów prawnych, które od 1 stycznia 2024 roku zostały znacznie zaostrzone nową ustawą.

📜 Nowe przepisy: Ustawa nr 7464 z dnia 2 listopada 2023 r.

Zgodnie z Ustawą o najmie krótkoterminowym nieruchomości mieszkalnych (nr 7464), każdy wynajem na okres krótszy niż 100 dni podlega szczególnej reglamentacji. Przepisy weszły w życie 1 stycznia 2024 roku i mają zastosowanie także do cudzoziemców będących właścicielami lokali.

✅ Co trzeba spełnić, aby legalnie wynajmować nieruchomość turystom?

1. Zezwolenie na wynajem turystyczny (Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi)

Właściciel nieruchomości musi uzyskać zezwolenie wydane przez Ministerstwo Kultury i Turystyki. Wniosek składa się elektronicznie za pośrednictwem systemu e-Devlet.

📌 Podstawa prawna: Art. 3 Ustawy nr 7464.

Uwaga: bez tego pozwolenia wynajem krótkoterminowy jest nielegalny i podlega karze grzywny w wysokości 100.000 TL oraz nakazowi zaprzestania działalności.

2. Jednogłośna zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym (np. apartamentowcu), wymagane jest uzyskanie pisemnej zgody wszystkich właścicieli lokali w danym budynku. Wspólnota musi ją udzielić w drodze uchwały.

📌 Podstawa prawna: Art. 4 ust. 2 Ustawy nr 7464.

Przykład:Pani Maria z Warszawy kupiła mieszkanie w kompleksie w Alanyi. Chce je wynajmować turystom przez Booking.com. Aby to zrobić legalnie, musi uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali w jej bloku, nawet jeśli wynajem odbywa się tylko sezonowo.

3. Limit liczby lokali na wynajem w jednym budynku

Właściciel może wynajmować maksymalnie 25% lokali w jednym budynku. Jeśli przekracza tę granicę (np. posiada 4 mieszkania w budynku z 10 lokalami), nie otrzyma zezwolenia.

📌 Podstawa prawna: Art. 6 ust. 3 Ustawy nr 7464.

4. Obowiązek zawarcia pisemnej umowy i rejestracji gości

Każdy najem musi być potwierdzony pisemną umową, a dane gości zgłaszane do systemu GİYKİMBİL (Elektroniczny System Rejestracji Gości), który obsługiwany jest przez lokalne jednostki policji.

📌 Podstawa prawna: Art. 8 Ustawy nr 7464 oraz przepisy o obowiązku meldunkowym (Prawo Policji – art. 177).

⚖️ Co grozi za nielegalny wynajem?

Nielegalne prowadzenie najmu krótkoterminowego bez spełnienia ww. warunków skutkuje:

• grzywną administracyjną w wysokości od 100.000 TL do 1.000.000 TL,

• obowiązkiem natychmiastowego wstrzymania działalności,

• potencjalnym postępowaniem karnym (w przypadku uporczywego naruszania przepisów),

• a także problemami z uzyskaniem lub przedłużeniem ikametu (zezwolenia na pobyt).

  
  

🤝 Czy cudzoziemiec musi mieć działalność gospodarczą, żeby wynajmować przez Airbnb?

Nie – samo posiadanie zezwolenia turystycznego i spełnienie warunków wspólnoty wystarczy do prowadzenia najmu. Nie ma potrzeby zakładania działalności gospodarczej, o ile najem dotyczy jednej lub kilku nieruchomości na własny rachunek.

Jeśli jednak działalność przybiera formę komercyjnej agencji, biura podróży, podnajmu wielu lokali – może być wymagane zarejestrowanie firmy.

🧾 Podatki – o czym trzeba pamiętać?

Dochody z najmu krótkoterminowego podlegają opodatkowaniu jako dochód z działalności nierejestrowanej (nierejestrowana działalność gospodarcza). Właściciel ma obowiązek:

• zgłosić dochód w rocznym zeznaniu podatkowym (Gelir Vergisi),

• wystawiać rachunki lub e-fatury (jeśli ma NIP turecki),

• odprowadzać podatek w stawkach progresywnych (15–40%).

  
  

📝 Podsumowanie

Tak, cudzoziemiec może legalnie wynajmować mieszkanie turystom w Turcji – jednak tylko jeśli:

✅ uzyska odpowiednie zezwolenie z Ministerstwa Kultury i Turystyki,

✅ ma jednomyślną zgodę wspólnoty mieszkaniowej,

✅ spełnia wymogi dotyczące rejestracji gości i podatków,

✅ nie przekracza ustalonego limitu lokali.

💡 Porada prawnika

Przed wynajmem mieszkania turystom warto:

1. Zweryfikować regulamin wspólnoty mieszkaniowej (Kat Malikleri Kurulu Kararı),

2. Uzyskać pisemne zgody właścicieli (może być konieczne notarialne poświadczenie),

3. Skonsultować się z doradcą podatkowym i prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy legalizacji wynajmu nieruchomości w Turcji – skontaktuj się z kancelarią JK Law & Consulting. Mamy doświadczenie w sprawach transgranicznych i obsługujemy klientów w języku polskim, tureckim i angielskim.

📩 kontakt: www.jklawconsulting.com

#PrawoTurcja #AirbnbTurcja #NieruchomościTurcja #LegalnyWynajem #CudzoziemcyTurcja #Tapu #WynajemTurystyczny #JKLawConsulting #PrawoDlaPolaków #PolacywTurcji #Turcja2025 #MieszkanieTurcja #Ikamet #PrawoTureckie