Najem nieruchomości w Turcji – na co musi uważać Polak podpisując umowę najmu?

Wynajmowanie nieruchomości w Turcji, zarówno dla celów mieszkaniowych, jak i komercyjnych, stało się powszechną praktyką wśród obcokrajowców, w tym Polaków mieszkających na stałe lub czasowo nad Bosforem czy nad Morzem Śródziemnym. Choć z pozoru proces ten wydaje się prosty – ogłoszenie, spotkanie, podpisanie umowy i przekazanie kluczy – to rzeczywistość prawna bywa o wiele bardziej złożona. Tureckie prawo najmu w wielu aspektach różni się od polskiego, a nieznajomość tych różnic może prowadzić do poważnych konsekwencji – od niemożliwości wypowiedzenia umowy, aż po wielomiesięczne batalie sądowe w przypadku zaległości czynszowych czy konieczności eksmisji najemcy.

W niniejszym artykule przedstawię najważniejsze zasady zawierania umów najmu w Turcji, różnice pomiędzy najmem na czas określony i nieokreślony, a także możliwe pułapki, w które wpadają często obcokrajowcy. Omówię również procedurę wypowiedzenia umowy oraz środki prawne dostępne dla właściciela lokalu w przypadku braku płatności ze strony lokatora – z uwzględnieniem aktualnego orzecznictwa i przepisów Tureckiego Kodeksu zobowiązań (Türk Borçlar Kanunu, dalej: TBK).

Umowa najmu – podstawy prawne i klasyfikacja

Najem nieruchomości uregulowany jest w Tureckim Kodeksie zobowiązań (ustawa nr 6098), a konkretnie w artykułach od 299 do 378 TBK. W przypadku umów najmu lokali mieszkalnych lub użytkowych, szczególnie istotne są przepisy zawarte w art. 339–356. Należy pamiętać, że wiele z tych przepisów to normy semiimperatywne, co oznacza, że nie mogą zostać zmienione na niekorzyść najemcy – nawet jeśli ten się na to zgodził w umowie.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony (belirli süreli) lub nieoznaczony (belirsiz süreli). Wybór ten ma kluczowe znaczenie dla obu stron umowy, ponieważ determinuje ich uprawnienia do wypowiedzenia najmu, a także wpływa na czas trwania stosunku prawnego i jego kontynuację.

Umowa na czas określony – stabilność z pułapkami

W praktyce najczęściej spotykaną formą najmu, szczególnie wobec obcokrajowców, jest umowa na czas określony – zazwyczaj zawierana na okres 1 roku. Takie rozwiązanie wydaje się z punktu widzenia właściciela atrakcyjne – pozwala planować przychody, chroni przed nagłym wypowiedzeniem, a także daje pozorną kontrolę nad czasem trwania umowy. Jednak zgodnie z art. 347 TBK, jeżeli najemca nie wypowie umowy najmu najpóźniej 15 dni przed zakończeniem okresu najmu, to umowa automatycznie przedłuża się na kolejny rok – i to na tych samych warunkach, w tym także co do wysokości czynszu, jeśli nie zostanie inaczej uzgodnione.

Warto zaznaczyć, że wynajmujący nie ma prawa wypowiedzenia umowy po zakończeniu okresu oznaczonego, dopóki nie upłynie 10 lat automatycznych przedłużeń. Przykładowo – jeśli polski obywatel wynajął mieszkanie w Antalyi na rok w 2022 r., i nie wypowiada umowy co roku, to nawet po pięciu latach nadal nie można go eksmitować „z dnia na dzień” tylko dlatego, że umowa się „skończyła”. Wynajmujący może ją wypowiedzieć dopiero po dziesiątym roku, z zachowaniem co najmniej 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia przed końcem danego roku najmu.

Wyjątki od tej zasady reguluje art. 350 TBK. Właściciel może wypowiedzieć umowę przed tym okresem jedynie wtedy, gdy:

Sam lub jego najbliższy członek rodziny potrzebuje lokalu do zamieszkania;

Budynek będzie przeznaczony do gruntownego remontu lub rozbiórki, co uniemożliwia kontynuowanie najmu;

Najemca uporczywie nie płaci czynszu lub używa lokalu wbrew jego przeznaczeniu (art. 352 TBK).

Umowa na czas nieokreślony – większa elastyczność, ale też niepewność

W przypadku umów bez wyraźnie określonego terminu, uznaje się je za zawarte na czas nieokreślony. Tu obowiązuje bardziej elastyczny mechanizm wypowiadania umowy, ale z zachowaniem szczególnych terminów. Zgodnie z art. 328 TBK, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć taką umowę na koniec każdego roku najmu, z zachowaniem co najmniej 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia.

Na przykład, jeśli polski rezydent wynajmuje mieszkanie od stycznia 2024 r., a umowa jest bezterminowa, to może ją wypowiedzieć w październiku 2024 r., aby zakończyła się z końcem grudnia 2024.

Tego typu umowy są preferowane przez najemców, którzy nie planują długoterminowego pobytu, ale mogą być ryzykowne dla właścicieli – zwłaszcza w kontekście rosnących czynszów i ograniczeń w ich aktualizacji.

Gdy lokator nie płaci – ochrona właściciela a procedury prawne

Jednym z najczęstszych problemów jest zaległość w opłatach czynszowych. Artykuł 315 TBK przewiduje, że w przypadku zwłoki w płatności czynszu, właściciel powinien wysłać pisemne wezwanie (tercih edilen yazılı ihtarname), dając najemcy co najmniej 30 dni na uregulowanie zaległości. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest wypowiedzenie umowy.

Sytuacja jest bardziej korzystna dla właściciela, gdy najemca dwukrotnie w ciągu jednego roku kalendarzowego opóźni się z zapłatą czynszu, nawet jeśli potem ureguluje należności – zgodnie z art. 352 ust. 2 TBK, daje to właścicielowi prawo do wypowiedzenia umowy i żądania opuszczenia lokalu.

W praktyce wielu właścicieli nie zna tej regulacji albo jej nie stosuje formalnie – co oznacza, że tolerując opóźnienia, rezygnują z późniejszego skutecznego dochodzenia swoich praw. Dla ochrony interesów warto więc zbierać dowody na każde opóźnienie i korzystać z usług notariusza lub adwokata do doręczania wezwań.

Eksmisja – kiedy i jak?

Eksmisja w Turcji możliwa jest wyłącznie na podstawie orzeczenia sądu. Samowolne działania właściciela, takie jak zmiana zamków, odcięcie prądu czy wody, są nielegalne i mogą prowadzić do odpowiedzialności karnej i cywilnej.

Po skutecznym wypowiedzeniu umowy lub upływie jej terminu, właściciel może wnieść pozew o eksmisję (tahliye davası) do sądu cywilnego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Czas trwania takiego postępowania może wynosić od kilku miesięcy do nawet roku, w zależności od obciążenia sądów i postawy najemcy. Co istotne, po uzyskaniu prawomocnego wyroku, eksmisję przeprowadza komornik (icra müdürlüğü) – najemca zostaje poinformowany o terminie opróżnienia lokalu, a w razie braku dobrowolnego opuszczenia – usunięty siłą.

Podsumowanie i rekomendacje dla Polaków wynajmujących mieszkanie w Turcji

Choć wynajęcie mieszkania w Turcji wydaje się prostą czynnością, nieznajomość lokalnego prawa najmu może prowadzić do poważnych problemów. Umowy na czas określony pozornie chronią właścicieli, ale w rzeczywistości mogą ich wiązać nawet przez dekadę. Z kolei brak odpowiednich zapisów umownych lub niereagowanie na zaległości czynszowe może uniemożliwić skuteczne rozwiązanie umowy.

Dlatego też:

zawsze należy zawierać umowę na piśmie, najlepiej w dwóch językach (turecki i polski lub angielski);

w umowie powinny być dokładnie opisane: czas trwania, warunki wypowiedzenia, forma płatności oraz odpowiedzialność za media;

w razie problemów z najemcą – należy działać szybko, formalnie, dokumentując każde wezwanie i opóźnienie.

Jeżeli masz wątpliwości co do zawartej umowy najmu lub chcesz dochodzić swoich praw wobec lokatora – skonsultuj się z kancelarią prawną. W Turcji, podobnie jak w Polsce, lepiej działać prewencyjnie, niż później mierzyć się z kosztownym i długotrwałym procesem sądowym.

#prawoTurcja #najemTurcja #PolacywTurcji #najemnieruchomości #eksmiturcja #umowanajem #prawolokalowe #nieruchomościTurcja #bezpiecznynajem #poradyprawne #prawozagraniczne #konsultacjeprawne