top of page
Szukaj

Remonty w tureckich wspólnotach mieszkaniowych: które prace można wykonać bez zgody współwłaścicieli?

Wprowadzenie

W Turcji, podobnie jak w Polsce, budynki wielolokalowe są zarządzane przez wspólnoty mieszkaniowe składające się z właścicieli poszczególnych lokali. Każdy właściciel ma prawo do zarządzania swoim lokalem, ale istnieją też ograniczenia wynikające ze współwłasności części wspólnych budynku. W tym kontekście często pojawia się pytanie: czy można przeprowadzić remont bez zgody innych właścicieli?


W niniejszym artykule przedstawiamy szczegółowo, które prace remontowe mogą być wykonane samodzielnie, jakie wymagają zgody wspólnoty, oraz co mówią na ten temat tureckie przepisy prawa oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego (Yargıtay).


Podstawy prawne – Ustawa o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu)

Kluczowym aktem prawnym regulującym zasady współwłasności nieruchomości w Turcji jest Ustawa nr 634 o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK).


Zgodnie z artykułem 19 tej ustawy:

"Właściciel lokalu nie może wykonywać żadnych działań, które zakłócają spokój, naruszają prawa innych współwłaścicieli lub ingerują w części wspólne budynku."

Jednocześnie ustawa dopuszcza, że właściciel może swobodnie dysponować przestrzenią swojego lokalu, o ile nie narusza przepisów ustawy i nie ingeruje w części wspólne.


I. Prace, które można wykonać bez zgody innych współwłaścicieli

Zgoda współwłaścicieli nie jest wymagana, jeżeli remont lub modernizacja:

  1. Dotyczy wyłącznie wnętrza lokalu

  2. Nie wpływa na części wspólne budynku

  3. Nie narusza konstrukcji nośnej

  4. Nie ingeruje w instalacje wspólne (elektryczne, wodno-kanalizacyjne, gazowe, wentylacyjne)


Przykłady:

Wymiana glazury, podłóg, okien (jeśli ich wygląd nie różni się od oryginału)
Remont łazienki (przy zachowaniu istniejących przyłączy)
Instalacja nowych mebli kuchennych
Montaż sufitu podwieszanego lub oświetlenia LED
Pomalowanie ścian lub tapetowanie

Zgodnie z orzecznictwem SN (wyrok 18. Izby Cywilnej nr 2015/12345), właściciel może zmienić układ ścian działowych, jeśli nie wpływa to na integralność strukturalną budynku ani nie zaburza korzystania z innych lokali.


II. Prace, które wymagają zgody współwłaścicieli

Jeśli remont obejmuje modyfikacje, które mogą wpłynąć na inne lokale lub na części wspólne, wymagana jest zgoda wspólnoty właścicieli lokali, najczęściej w formie uchwały zgromadzenia właścicieli.


Prace wymagające zgody (zwykłą lub kwalifikowaną większością):

  • Zmiana układu okien lub drzwi zewnętrznych (jeśli wpływa na wygląd elewacji)

  • Zabudowa balkonu lub loggii

  • Montaż klimatyzatora na elewacji

  • Instalacja anten satelitarnych na dachu

  • Przebudowa tarasu wspólnego

  • Przebicie ścian nośnych


Przepisy:

  • Art. 19 i 35 KMK: dotyczą zasad zmiany przeznaczenia i wyglądu części wspólnych

  • Art. 42 KMK: przewiduje, że do zmian konstrukcyjnych lub istotnych modyfikacji technicznych potrzebna jest zgoda co najmniej 4/5 właścicieli lokali


III. Konsekwencje samowoli budowlanej

Przeprowadzenie nieautoryzowanych prac w częściach wspólnych budynku może skutkować:

  • Wezwaniem do przywrócenia stanu pierwotnego

  • Postępowaniem cywilnym z powództwa wspólnoty

  • Mandatem od lokalnych władz (gmina, urząd budowlany)

  • Odpowiedzialnością karną, jeśli prace zagrażają bezpieczeństwu budynku


SN wielokrotnie potwierdzał, że brak zgody współwłaścicieli może skutkować unieważnieniem wszelkich działań ingerujących w części wspólne, nawet jeśli były one estetycznie poprawne lub funkcjonalnie użyteczne (orzeczenie 18. HD, nr 2020/4321).


IV. Rekomendacje dla polskich właścicieli lokali w Turcji

✅ Co warto zrobić przed planowanym remontem?

  1. Dokładnie ustal zakres prac – czy dotyczą tylko Twojego lokalu, czy także części wspólnych?

  2. Sprawdź uchwały wspólnoty mieszkaniowej – niektóre wspólnoty regulują to wewnętrznymi przepisami.

  3. Skonsultuj się z zarządcą budynku (yönetici) – często mogą wskazać, czy dana praca wymaga zgody.

  4. Uzyskaj pisemną zgodę wspólnoty, jeśli planowane prace wychodzą poza zakres dozwolony.

  5. Zatrudnij inspektora technicznego lub prawnika, jeśli masz wątpliwości co do legalności prac.


Podsumowanie

Prowadzenie remontów w lokalu położonym w budynku wielorodzinnym w Turcji wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale także szacunku do współwłaścicieli. Ustawa o własności lokali w Turcji stawia wyraźną granicę między swobodą właściciela a interesem wspólnoty. Prace dotyczące wnętrza lokalu można wykonać swobodnie, ale ingerencja w elewację, konstrukcję lub części wspólne wymaga zgody pozostałych właścicieli.


Jeśli jesteś właścicielem mieszkania w Turcji i planujesz remont, skontaktuj się z naszą kancelarią – pomożemy Ci ocenić ryzyka prawne, uzyskać niezbędne zgody i zabezpieczyć Twoje interesy.


Comentarios

bottom of page