5 rzeczy, które trzeba sprawdzić przed zakupem nieruchomości w Turcji – analiza prawna

Zakup nieruchomości w Turcji w ostatnich latach cieszy się dużą popularnością wśród inwestorów z Europy. Atrakcyjne ceny, dynamiczny rynek oraz możliwość uzyskania obywatelstwa lub pozwolenia na pobyt powodują, że coraz więcej cudzoziemców decyduje się na inwestycję.

Z mojej praktyki prawniczej wynika jednak, że wiele problemów pojawia się nie w trakcie samego zakupu, lecz przed nim – na etapie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Poniżej przedstawiam pięć podstawowych elementów, które powinny zostać sprawdzone przed podpisaniem umowy.

1. Weryfikacja księgi wieczystej (Tapu)

Podstawowym dokumentem potwierdzającym własność nieruchomości w Turcji jest Tapu (Tapu Senedi), czyli tytuł własności wydawany przez Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü.

Zgodnie z art. 705 tureckiego kodeksu cywilnego dopiero wpis w rejestrze gruntów powoduje przeniesienie własności. Podczas weryfikacji należy sprawdzić między innymi:

• kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości

• czy nieruchomość ma ograniczone prawa rzeczowe

• czy istnieją hipoteki lub zajęcia komornicze (haciz)

• czy nieruchomość nie jest przedmiotem sporu sądowego

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których sprzedający nie jest wpisany jako właściciel lub działa na podstawie nieważnego pełnomocnictwa.

2. Sprawdzenie obciążeń nieruchomości

Nieruchomość może być obciążona różnymi prawami osób trzecich, w szczególności:

• hipoteka (ipotek)

• zajęcie egzekucyjne (haciz)

• służebności

• prawa użytkowania

Zgodnie z Turecką Ustawa o Postępowaniu Egzekucyjnym i Upadłościowym nieruchomość może zostać zajęta przez wierzyciela w toku postępowania egzekucyjnego. Jeżeli nieruchomość jest objęta egzekucją, nowy właściciel może napotkać poważne problemy prawne, włącznie z możliwością jej sprzedaży w drodze licytacji.

3. Pozwolenie na użytkowanie budynku (İskan)

W przypadku nieruchomości deweloperskich niezwykle istotne jest sprawdzenie, czy budynek posiada pozwolenie na użytkowanie (iskan / yapı kullanım izin belgesi). Dokument ten potwierdza, że budynek został wybudowany zgodnie z projektem i przepisami prawa budowlanego. Brak takiego pozwolenia może powodować m.in.:

• problemy z podłączeniem mediów

• trudności przy sprzedaży nieruchomości

• ryzyko sankcji administracyjnych

W praktyce zdarzają się inwestycje, w których deweloper sprzedaje mieszkania jeszcze przed uzyskaniem tego dokumentu.

4. Status nieruchomości dla cudzoziemców

Nie wszystkie nieruchomości w Turcji mogą zostać nabyte przez cudzoziemców.

Zgodnie z art. 35 tureckiej ustawy o księgach wieczystych (ustawy o rejestrze nieruchomości) cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości, jednak istnieją określone ograniczenia, między innymi:

• zakaz zakupu w strefach wojskowych

• limity powierzchni nieruchomości

• konieczność uzyskania odpowiednich zgód administracyjnych

Brak weryfikacji tego aspektu może skutkować odmową rejestracji transakcji przez urząd katastralny.

5. Treść umowy sprzedaży

W praktyce największe ryzyka pojawiają się w treści umów zawieranych pomiędzy kupującym a sprzedającym. Warto pamiętać, że zgodnie z tureckim prawem (art. 706 tureckiego kodesu cywilnego) właściwe przeniesienie własności następuje wyłącznie przed urzędem katastralnym, a nie w zwykłej umowie cywilnej. Umowy podpisywane wcześniej mają jedynie charakter zobowiązaniowy. Dlatego w praktyce należy dokładnie analizować:

• harmonogram płatności

• zabezpieczenia transakcji

• kary umowne

• odpowiedzialność dewelopera

Wnioski z praktyki

Z doświadczenia wynika, że większość problemów pojawia się wtedy, gdy inwestorzy opierają się wyłącznie na zapewnieniach pośredników lub sprzedających.

Profesjonalna analiza prawna nieruchomości przed zakupem pozwala zidentyfikować potencjalne ryzyka i uniknąć sporów sądowych, które w Turcji mogą trwać wiele lat.

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości powinna obejmować zarówno analizę dokumentów z Tapu ve Kadastro, jak i sprawdzenie statusu inwestycji oraz treści umowy sprzedaży.